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            从三个角度看补偿安置合同

            文章分类:合同范本 - 房地产合同 发表时间:2013-1-23 11:30:40

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              一、拆迁安置合同的效力审查

              所谓被拆扦人,是指被拆扦房屋的所有人。对于持有房屋产权证明的人是被拆扦人这点无可置疑,但是对于一些通过继承、买卖、离婚、赠与等形式已享有被拆扦人房屋的实际所有人,能否作为被拆扦人来对待呢?笔者认为,答案应是肯定的。对于拆扦房屋的所有人,不宜作缩小解释,即界定为存在房屋产权证的人,否则将不利于保护被拆扦人的合法权利,亦不利于房地产市场的商品的流转,对此应结合个案具体分析。

              对拆扦安置合同的效力审查,应从合同的主体和内容两个方面作为切入点。《城市房屋拆扦管理条例》(以下简称《条例》)对拆扦安置合同的双方停止了主体的界定。作为拆扦人,是指取得房屋拆扦许可证的单位。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆扦人委托的单位能否作为拆扦安置合同的主体问题,在审判实践中,看法各异。笔者认为,拆扦安置合同的一方当事人,能否是其分支机构或被委托人的问题,应具体情况具体分析,不能一概而论。对于分支机构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名义订立拆扦安置合同时,其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自己的名义订立拆扦安置合同引起诉讼的,其授权人或上级法人应成为诉讼主体。

              对于被拆扦房屋的部分所有权人与拆扦人签订拆扦补偿安置协议,事先未经其他所有权人的同意,事后又未经其他所有权人追认的,或者拆扦人与被拆扦房屋的承租人签订拆扦安置合同的,该协议因侵犯了他人权利,应认定为无效。对于通过买卖已占有使用的被拆扦房屋的所有权人未履行房屋产权过户手续,但已与原产权人结清房款手续的,原产权人未主章买卖合同无效的,房屋买受人与拆扦人达成的拆扦安置合同有效,但应责令其尽快办理房产过户手续。

              对于拆扦合同内容的审查,主要要看拆扦安置合同的内容是否是双方当事人真实意思的表示,是否符合拆扦法规,对于其内容有悖于法律禁止性规定的,应认定其无效。

              二、拆扦安置合同的补偿纠纷处理

              由于拆扦人占比例较多的是房地产开发公司,这些部门的性质,决定其必须追求最大利润,因此,实践中这些部门往往以低廉的价格拆扦原居民住宅,对拆扦人的补偿费用往往过低或者违反拆扦安置合同没有停止有关补偿,这类纠纷诉至法院的也很多。对于补偿纠纷的处理,在审理时,如果拆扦安置合同有约定,应按照拆扦安置合同的约定来处理;没有按照合同约定来履行的一方,应承担违约责任。

              三、拆扦安置合同的产权纠纷处理

              根据《条例》规定,被拆扦人享有实行房屋产权调换的权利。实践中,大部分的拆扦安置合同都对新建安置用房的产权停止了约定。在处理双方因安置房产权发生纠纷时,合同有约定的,应按合同约定处理,但合同对新建安置用房没有产权约定的,应按拆扦时的法规处理。

              对于法律法规没有规定的,按照《条例》的规定可以停止产权调换的应确认产权,即被拆扦人对产权调换和作价补偿享有选择权。但对已停止了作价补偿的,就不能再停止产权调换。对共同所有的房屋,有主章产权调换,有主章作价补偿的,可停止产权调换,对其共有人因共有产权之间的争执,可作为析产案件另案处理。拆除房屋属违章建筑和超过批准期限的临时建筑,既不能作产权调换,也不能停止补偿。但是如果被拆除的房屋,当时城市规划部门认为不属于严重违反城市规划,只是做了罚款处罚,而房屋所有人又补办了有关手续的,该房则由违章建筑变为合法建筑,可以享受产权调换及补偿的待遇。对于拆除临时建筑物,如果拆除未超过批准使用期限的临时建筑物,拆扦人依法应享有拆扦补偿待遇,但不享有安置待遇。对于拆扦非公益事业房屋的附属物,不能产权调换,只能由拆扦人给予货币补偿。 
             

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