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            论商业租赁的优先承租权

            文章分类:法学 - 民法 发表时间:2014-8-31 8:14:57 作者:谢靖华

            民法:论商业租赁的优先承租权是由第一范文站(jusantre.com)为您精心收集,希望这篇论商业租赁的优先承租权论文可以给您带来帮助,如果觉得好,请把这篇文章复制到您的博客或告诉您的朋友,以下是论商业租赁的优先承租权的正文:

                一、研究案例与问题引入
                [案例1]2009年5月5日,原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同, 约定原告在同等条件下有优先承租权,双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日,被告致函原告称租赁合同期满后,因其对该物业另有用途,故不再与原告续约,要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日,原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点, 如无法续租必定给原告造成重大经济损失,根据双方订立的协议,在同等条件下原告有优先承租权, 请被告尽快将续租的具体条件书面告知等。 但被告明确表示对该物业另有用途,不再与原告续约。 原告遂起诉称被告无视原告享有优先承租权的合同约定, 在没有告知原告任何续租条件的情况下将上述物业另租他人, 导致原告被迫搬离上述物业, 另觅新址经营,经营地址变化导致原告经营损失巨大,要求被告赔偿原告为承租新场地继续经营而支付的顶手费、装修费用、安装招牌灯箱费用。
                一审法院认为,原告虽然是原承租人,按合同约定在同等条件下有优先承租权, 但双方并没有按约定在租约期满前一个月另行签订续租协议。 被告作为产权人,收回涉案房屋后当然有权处分自己名下的物业, 其另行出租涉案房屋给案外人,是其行使处分的权利,原告要求被告赔偿损失,缺乏依据,一审据此驳回原告的诉讼请求。 原告不服上诉, 二审法院认为虽原告与被告约定在同等条件下有优先承租权, 双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议, 但双方在租约期满前一个月并未签订续租协议,而是解除了房屋租赁合同,被告在此之后才将涉案房屋出租给他人, 鉴于原告已不是涉案房屋的承租人,其仍主张优先承租权缺乏事实依据, 故其认为被告的该出租行为侵犯了其的优先承租权显然是不成立的, 二审驳回原告的上诉。[1]
                [案例2]广州市和平西路8号西关竹园竹升面老铺经营的是广州传统的食品竹升面, 该面铺在原址已经经营了8年,最近因为中央电视台的纪录片《舌尖上的中国》播出后,生意比以前更加红火,恰好该铺位的租赁合同又到期了, 出租人要求由原来的月租金9000元涨至18000元,承租人觉得难以承受,双方各执一词,难以调和,知名老店面临搬迁的命运。 该事件被报导后,老店的命运受到广泛的关注, 政府相关部门也积极介入, 组织双方进行调解,最终达成调解协议,老店以月租金13500元继续承租下去,得以在原址继续经营,而出租人的权益也得到了保障,实现了业主与租客利益的双赢。[2]
                近年来, 出现了大量关于承租人是否享有优先承租权的纠纷, 而我国相关法律并没有对优先承租权做出相应的规定,在实际操作中,一般由出租人和承租人在租赁合同中自行约定。 而租赁关系在现实生活中又相当的复杂,如在案例1中承租人应该在何时主张优先承租权? 出租人拒不告知续租条件是否侵犯优先承租权? 承租人的损失应如何计算? 在案例2中长期商业租赁是否有法定的续展权? 如何处理法定优先承租权的争议等等,这些争议的处理与执行均不好把握。 目前司法界普遍所持有的一种观点是租赁合同是一种债权合同, 根据合同自由的原则,当已签订的租赁合同终止后,应当由双方平等协商自愿达成协议,法律不应过多的干预,否则容易侵犯出租人对租赁物的所有权, 因此承租人主张优先承租权得到法院支持的并不多。 在法律对优先承租权的规定匮乏的情况下,司法实践难以面对日益增加的纠纷,因此有必要对优先承租权的问题进行探讨。
                二、优先承租权的含义及其法律性质
                (一)优先承租权的含义
                有较多学者认为,优先承租权的含义是:在不动产租赁关系中,原承租人在租赁合同到期后,没有违约行为出现,出租人愿意继续出租,需要续签租赁合同的情况下,原承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租论商业租赁的优先承租权权利,是一项法定权利,是形成权、既得权和独存权。[3]也有观点认为优先承租权可定义为承租人享有的, 在原租赁合同到期后, 请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利,是一种优先缔约请求权,这种权利既不是物权,也不是形成权,而应当认定为约定产生的债权性权利, 该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力,也不具备单方形成新合同关系的效力,[4]这也是目前司法界比较有共识的一种观点。 这两种观点的不同在于前一种观点认为优先承租权是一种法定的权利, 至少是一种已经物权化的权利, 而第二种观点则认为优先承租权只是债权性的约定权利。 对优先承租权性质定位的不同,将导致不同的裁判后果,如果采用第一种观点,那么上述两件案子的承租人无疑均拥有优先承租权。 而采用第二种观点, 上述案件承租人能否续租则由出租人的意志决定。 其实出租人出租房屋,在同等条件下,承租人行使优先承租权,不仅可以保护承租人的利益,而且出租人的利益也不受任何影响,这既兼顾了两者的利益,也符合立法的精神和目的, 毕竟立法的精神和目的就是要维护交易秩序的稳定,促进市场经济的发展,所以法律应规定承租人的优先承租权。
                (二)优先承租权的法律性质
                优先承租权属于房屋租赁权其中的一个方面, 房屋租赁权的性质在学术界一直都没有统一的观点, 学者们对此问题进行了长期的争论, 目前比较被认同的有三种观点。
                第一种是债权说,这个学说是一种传统学说。 持此种观点的学者认为承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权,完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权,是一种请求权、 相对权, 并不具备对标的物独立支配的权利,在本质上符合债权的性质,“故租赁权非属物权,仍属债权”。[5]该学说认为房屋租赁权的性质是债权,而债权并不具有对抗第三人的效力,房屋租赁权如今虽出现了“物权化”的表征,但尚未达到准物权的程度,所以不能因此就颠倒主次,否定租赁权的债权本质,而仅强调其出现的物权化趋势。
                第二种是物权说。 该学说从起初认为房屋租赁权因被赋予对抗力而成为近似于物权的权力,[6]发展到日本学者冈村玄治进一步认为承租人取得对租赁标的物使用收益的物权。[7]我国也有不少学者认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权,以及一定程度的处分权,本质上是属于物权的范畴,属于用益物权。[8]该学说虽然在学术界渊源己久,但在立法上被加以确认的国家并不多。
                第三种是一种折中的观点,即债权的物权

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